房企中報里的“少數派”

圖片來源：稿定素材“今天所有從業人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都不容易。”今年萬科的中報會上，郁亮再吐真言。Wind數據顯示，上半年，100家A股上市房企中有36家業績虧損，71家已公布半年度業績的港股上市房企中有27家業績虧損，占比均接近四成。甚至，一些國央企以及龍頭民營房企也沒扛住，掉入了虧損深坑。但在等待迷霧散去的日子里，仍有一批“逆行者”交出了穩健的成績單，比如保利發展、華潤置地、龍湖集團、濱江集團，上半年均實現了核心凈利潤正向增長。這些房企共同特點在于，不斷修煉內功，通過精準布局投資，在合約銷售和回款率上穩步提升；同時堅持優化財務管理水平，守住債務安全底線，維護公司對資本市場的承諾。學會適者生存，也留有足夠的安全邊際。后一句，正如龍湖此前所說的：要靠原則，靠底線思維走下去。守住財務安全底線前不久，監管部門對房地產上市公司再融資政策再度優化：房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。該政策面向的群體更明確，即當前處于流動性危機，經營較困難的房企。而在更早之前，融資端已經給一批優質房企提前開了一道口子，龍湖就是其中之一。“即使在當下融資的環境下，龍湖要增加有息負債，仍然是可以的，但是我們選擇了不再增加。”龍湖董事會主席兼首席執行官陳序平如此說。截至2023年6月底，龍湖集團綜合借貸總額為2070.9億元，規模穩中有降；凈負債率為57.2%，剔除預收款的資產負債率61.9%，現金短債比為1.96，三道紅線繼續保持綠檔。龍湖還鋪排了一系列提前還債計劃，是行業難得一見的清流。公開媒體報道顯示：·2023年7-8月，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債。至此，龍湖集團2023年內到期的境內公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。·公司將于2024年1月到期的153億港元銀團貸款，也已提前償還72億港元，并計劃在年內全部提前償還剩余部分。可以看出，陳序平年初提到“增肌減重”策略在繼續實踐中。這也是多數房企的共識，上半年，萬科短債占有息負債比例降至14.2%的歷史低點；其持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務的覆蓋倍數從年初的2.1倍提升至2.7倍。綠城中國也表示會在“財務安全第一”原則下，進一步提升資金的使用效率；同時，公司會確保凈資產負債率處在一個安全的水平，嚴控在80%以下。在今年中報中，還有不少房企提到，凈利潤下滑/虧損的原因，除了開發業務結轉下降，還包括外匯波動帶來的損失。進一步來看，背負高額外債的開發商，由于人民幣匯率承壓，產生不小匯兌虧損。有房企敏銳地感知到這一變化，正持續優化改善境內外債結構。比如，萬科截至年中的境內負債占比達到80%，而境外負債占比僅20%，后者較年初已經下降1.9個百分點。在美國加息的背景下，萬科還在爭取進一步降低海外負債，目前已經啟動提前還款的準備。龍湖也有動作。截至2023年6月底，集團外幣債占比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，進一步提升保護了經營盤面的安全度。搶灘一二線城市成主流財務之外，穩健房企的另一重要底氣是：分布在高能級城市的土儲貨值。克而瑞機構認為，上半年頭部房企在核心城市拿地相對充裕，當前投資十分聚焦，一二線是企業布局、補倉、調倉的重點。截至8月25日，綠城中國累計新增貨值1005億元，這些新增貨值中杭州、西安、寧波、蘇州等一二線城市占比達89%。濱江則把目光鎖定在大本營杭州，公開資料顯示，濱江上半年于杭州土拍中拿地共計12宗，占其同期杭州新增項目數量的57%。龍湖也適時精準出擊，上半年新增20幅新地，87%的貨值集中在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市。向高能級城市聚焦策略，意味著在一定程度上能減輕市場波動影響，保證規模效益。今年上半年，龍湖實現全口徑銷售金額985億元，同比增長約15%，其中95%的銷售占比來自一二線高能級城市。供求相對平衡、去化周期較為穩定的杭州，上半年為濱江貢獻了89.7%的銷售份額，濱江由此首次擠入行業前十。國央企方面，中海地產是一個典型，上半年實現銷售金額1801.8億元，逆勢增長30.1%，行業排名沖入前三。國盛證券認為，中海銷售動能強勁，這得益于高度聚焦核心城市的土儲。龍湖集團管理層在中期業績會上透露，其87%的貨值集中在高能級城市和價值區域，且依然會嚴守投資刻度，聚焦在20個主力城市和14個機會城市里面。綠城中國管理層也看到，聚焦核心城市的核心地塊的策略，會帶來毛利率降低，但是安全性更高，去化速度和價格也更有保障，最終帶來利潤率的提高。機構預計，若三季度銷售無明顯企穩回升，房企拿地大概率保持理性和謹慎，未來會更加關注性價比高的優質地塊。多元業務分散風險郁亮口中提到的“現在市場顯然跌過頭了”，或許是殘酷的現實。但他還補充了一句，“從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現。”房地產開發業務結算收入出現下滑時，萬科也有向陽的一面，比如經營服務業務收入依然保持11.9%的增長，達到267.3億元。當下，多元化業務的穩步增長能夠增強企業抗風險能力，是穿越周期的有力法寶之一。這在龍湖也同樣適用。2023年上半年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元，同比增長10.4%，經營性利潤占比過半。得益于上述業務的增長，龍湖整體毛利率進一步修復，毛利額達到139億元，毛利率提升至22.4%。事實上，要想具備“多條腿”走路的能力，并非一朝一夕可以實現，需要房企自身擁有高度的自律、韌性以及耐性。比如萬科，經過10多年積累，近兩年才見到【開發、經營與服務并重】的轉型紅利。龍湖構建起地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理、智慧營造五大航道高效協同、利潤多元化的生態體系，也經歷了漫長的“增肌”過程。今年業績會上，龍湖表示，上半年商業航道開始貢獻正向現金流。據悉，今年龍湖將圍繞全集團經營性現金流為主這個目標前進，未來將不再依靠融資負債規模的增加去驅動公司業務增長，而是靠各個航道現金流回正驅動公司的增長。“不管市場多久才能恢復，我們做了充分準備,有信心穿越這個周期。”龍湖管理層在中期業績會上這樣說道。信心背后，財務自律是“安全墊”，多元化經營戰略是“護城河”。