2022年完成行業最大規模并購，華潤萬象生活躋身第一梯隊，全年新增合約面積同比大漲297.4%

本報記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道3月28日，華潤萬象生活（01209.HK）披露2022年全年業績，其在2022年實現核心凈利潤22.25億元，同比增長30.7%。除了核心凈利潤錄得穩健增長外，華潤萬象生活其他財務指標也取得不錯的成績。2022年，華潤萬象生活全年毛利潤為36.11億元，同比增長30.9%；毛利率由2021年的31.1%下降至2022年的30.1%；股東應占利潤為22.06億元，同比增長27.9%；全年派息率由2021年的37%提升至45%。在收入方面，去年華潤萬象生活全年收入為120.16億元，同比增長35.4%。其中，住宅物業管理服務板塊收入78.02億元，同比增長46.9%，占總收入64.9%；商業運營及物業管理服務板塊為42.14億元，同比增長18.2%。值得一提的是，其物業管理服務收入取得較大的增長主要得益于收并購公司財務并表及市場化外拓所帶來的在管建筑面積大幅增加。據悉，華潤萬象生活2022年相繼收購了禹洲物業、九洲物業（51%股權）及中南服務等3家物企。對此，華潤萬象生活在年報中指出：本集團年內完成行業最大規模并購，使管理規模躋身行業第一梯隊。預期整體的毛利率會穩定在17—20%的水平2022年，華潤萬象生活的毛利率由2021年的31.1%下降至2022年的30.1%，同比下降1個百分點。其中，截至2022年12月31日止年度，住宅物業管理服務毛利率為18.9%，同比下降0.4個百分點。對此，華潤萬象生活在年報中解釋稱，該板塊毛利率同比下降主要受收并購公司產生無形資產攤銷影響，剔除無形資產攤銷影響后，該板塊毛利率為19.8%，同比增長0.5個百分點。截圖自華潤萬象生活2022年年度報告華潤萬象生活首席財務官陽紅霞表示，物管行業的基礎毛利率有明顯的下行壓力，從基礎物管服務的邏輯來看，物業費本身漲價比較難，但是人工和物價水平的上漲，必然會對基礎物業毛利率的增長帶來壓力。“從我們自己萬象生活來看，基礎物業的毛利率從2019年的8.2%快速提升到了2022年的15.3%，和同行公司對比，我們已經屬于非常好的水平。”陽紅霞說。同時，陽紅霞還提到，整體物管的毛利率，除了基礎物業服務之外，基于獨特的“2+1”的業務模式，使得華潤萬象生活物業服務的空間內具備更強的運營服務能力，通過在物業管理服務里面強化商業運營服務能力以及增值服務能力，來給業主提供更多場景、更多服務，從而增加運營服務和增值服務在收入中的占比。此外，截至2022年12月31日止年度，華潤萬象生活商業運營及物業管理服務毛利率為50.7%，同比增長2.1個百分點，主要得益于有效的成本控制及經營效率的提升。在談及公司未來的毛利率水平時，陽紅霞表示，預期整體的毛利率會穩定在17%—20%之間。2022年完成行業最大規模并購華潤萬象生活在2022年年報中如此寫道：物管行業受房地產風險釋放影響，暴露出市場化不足、缺乏獨立性的問題，資本市場估值出現嚴重分化，頭部物企抓住市場窗口迅速做大管理規模，實現高質量發展。很顯然，華潤萬象生活在2022年踐行了“頭部物企抓住市場窗口迅速做大管理規模”的動作。截至2022年12月31日止年度，華潤萬象生活來自住宅物業管理服務的收入為78.02億元，同比增長46.9%，占總收入64.9%，收入的增長主要得益于收并購公司財務并表及市場化外拓所帶來的在管建筑面積大幅增加。截至2022年末，其住宅及其他物業管理業務覆蓋153個城市，在管住宅及其他非商業物業項目數為1362個，較上年新增608個，在管總建筑面積為2.8億平方米，同比增長1.33億平方米，合約建筑面積3.36億平方米。值得一提的是，華潤萬象生活2022年完成行業最大規模并購，實現中南服務、禹洲物業、九洲物業交割，使得管理規模躋身行業第一梯隊，全年新增合約面積1.43億平方米，同比增長297.4%。華潤萬象生活副總裁王海民在業績會上指出：“收并購的項目經營情況良好，業績全面達成，符合公司預期，禹洲和中南在2022年貢獻并表收入超過14億元，并表利潤超過1億元，分別實現了23%和19%的綜合毛利率，收繳率超過85%。”據王海民透露，中南和禹州的整合計劃正在執行，成效達到預期，預計2023年6月份完成兩個公司的全面融合。而隨著未來全面融合的落地，無論是基礎物業服務還是增值服務，都將進一步釋放更大的價值、發揮更大的規模效應。同時，華潤萬象生活2022年還延續了其在商業運營及物業管理上的優勢。數據顯示，去年華潤萬象生活商管板塊收入同比提升18.2%至42.14億元，毛利率同比增加2.1個百分點至50.7%；租金收入同比增長4.3%至158億元；全年新開購物中心16座，平均開業率（不含國際品牌）達90.9%。截至2022年底，萬象商業在營購物中心86座，其中重奢購物中心增至11座。全年新簽約商業輕資產外拓項目13個，均位于一二線城市，其中存量改造項目占比54%。此外，就在華潤萬象生活披露2022年業績的當天，也同時對外公告了終止收購祥生物業的消息。華潤萬象生活表示，終止收購事項將不會對集團之現有業務、營運及財務狀況造成重大不利影響。2022年9月28日，華潤萬象生活披露，擬收購諸暨祥笙物業有限公司全部股權及浙江祥生物業服務有限公司2%股權，交易代價暫定約為10.37億元需要注意的是，王海民在業績會上還提到：“關于收并購方面，公司一直秉承有質量的規模增長原則，2023年若有符合公司原則的項目和標的，我們還會積極爭取，會考慮能夠對公司能力補強、資質增加以及體系完善發揮作用的項目。”華潤萬象生活董事會主席李欣也在業績會上強調，公司并不唯規模論，未來要繼續提升市場化的直拓能力，積極關注優質項目收并購機會。責任編輯：張蓓 主編：張豫寧