保租房“狂飆”，長租公寓不香了？

文|邁點 于波隨著保租房的大踏步前進，長租公寓似乎有點"冷"。01 保租房的"狂飆"2024年，雖然保租房的"步伐"相較于2023年有所放緩，但依舊在大踏步前進。近期，部分城市公布了2024年保租房建設籌集目標，其中，深圳、廣州擬新增目標均為10萬套（間），較2023年分別提升14.32%和33.33%；上海、北京均為7萬套（間），雖然擬新增規模較2023年有所下降，但總量依舊在增長。據統計，"十四五"期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）保租房。其中，深圳、廣州高達74萬套（間）和60萬套（間），上海達到47萬套（間），北京、重慶均為40萬套（間），成都、杭州均為30萬套（間）。早在2023年12月，住建部曾公開表示，過去兩年全國各地已建設籌集的保租房數量達到508萬套（間），按照"十四五"期間全國計劃籌建保租房870萬套（間）估算，完成進度近60%。在保租房大踏步前進的同時，各地政府也在加大保租房用地供給。以北京為例，2月28日，北京市規劃和自然資源委員會官網發布2024年度擬供保障性租賃住房用地項目信息，年內擬供應19個保租房項目，分布于海淀區、朝陽區、豐臺區等區域。甚至于，越來越多的長租公寓運營商也選擇了"納保"。以2023年上半年為例，根據ICCRA數據顯示，全國已開業房間規模中約有22.4%納入當地保租房，規模合計約19.2萬套（間），其中納保比例最高的為租賃式社區，已納保房間規模約占總規模的42%。而在資本市場，保租房REITs的表現也頗為亮眼。自2022年以來，共有5單保租房公募REITs成功上市，而且頗受投資者追捧。例如，國泰君安城投寬庭保租房REIT在公眾投資者募集期的第一天便宣布結幕，首批三只產品擬認購份額數量均超過100倍。與此同時，多家企業的保租房REITs也已啟動發行工作。2023年10月，建設銀行（601939）發布公告稱，以公司控股子公司建信住房在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目為底層資產的保租房REITs已獲得國家發改委受理；2024年1月，新黃浦（SH:600638）發布公告稱，擬選取上海閔行區梅隴社區項目作為底層資產，開展保障性租賃住房公募REITs申請工作，產品計劃募資不超過8億元。政策端的扶持、多渠道供給，以及"投融建管退"商業閉環的構建，也讓保租房成為集中式住房租賃市場高速增長的中堅力量。以上海為例，克而瑞數據顯示，2023年，全市新增集中式住房租賃項目近7萬套，其中保租房共計4.8萬套，占比高達68%。02 長租公寓的"窘境"然而，保租房的大量入市，卻引發了整個市場租金的全面下滑。據ICCRA研報顯示，2023年除北京以外，其他城市租金均有不同程度的下跌，平均下跌幅度達到22.3%。據其分析稱，這一方面受整體經濟環境的影響，另一方面則是由于市場供給集中增加，尤其是保租房加速入市，不僅供應量猛增，而且其租金均低于同地段同品質市場化租賃住房，平抑效應凸顯。眾所周知，與廉租房實行政府定價不同，保租房的定價參照市場價格制訂，一般為不高于同期同區域同品質租賃住房市場參考租金的90%。根據仲量聯行的市場調研，區位、交通便捷度是租客關注的首要因素，其次是租金和產品品質，生活配套設施、品牌口碑僅位居第三梯隊。按照住建部的定義，保租房重點保障在城區工作生活、正常繳納養老保險、在工作地及相鄰區縣無自有住房的新市民、青年人等群體，不設收入限制，優先保障新就業、從事基本公共服務的新市民。某種程度上講，保租房的目標客群，與長租公寓是有交叉的。這意味著，在區位、品質趨同的情況下，長租公寓很難與價格更低的保租房進行競爭。除了租金優勢以外，長租公寓在拿地成本上同樣處于弱勢地位。根據中信證券的統計，2017-2022年全國純租賃用地成交樓面價由8,929元/平米下降至2,194元/平米，年均降幅達24.5%。例如上海成交的租賃住宅用地樓面地價僅為相似區位商品住宅用地的10-30%。根據中信證券的測算，假設某一線城市的核心區域租賃住宅用地成本為普通住宅用地的30%，同時考慮前者租金定價為后者的90%，其他假設條件完全一致，在不考慮項目退出、資金杠桿及企業所得稅的前提下，租賃住宅用地項目可較普通住宅項目提前10年實現累計現金流回正，30年投資IRR回報率由2.6%提升至8.3%。事實上，長租公寓市場在過去這些年之所以能夠蓬勃發展，除了政策和市場需求的推動以外，可觀的投資回報率也是重要原因之一。根據仲量聯行的調研顯示，大部分投資人對國內長租公寓穩定回報率的預期集中在4.5%-5.5%之間。不過，隨著保租房供給的提升，以及住房租賃市場競爭的加劇，未來長租公寓的租金、出租率、續租率等核心經營指標可能會受到一定影響，繼而影響到項目的投資回報率。其實，早在2021年，投資人對于長租公寓的穩定回報率就曾深表憂慮。仲量聯行在其研報中指出，與2018年的調查問卷相比，投資人對長租公寓投資的整體回報率預期有明顯的下降趨勢，對于未來5年的穩定回報率走勢，45%的投資人認為會保持平穩，39%的投資人認為會下降。03 極致服務下的"性價比"那么，保租房的"狂飆"，是否會影響到長租公寓的未來發展？中信證券在其研報中曾經指出，保租房雖然名為"保障性"，但其市場化的成分要遠遠多于保障性的成分，實際上是一種各國常見的"租金管控"，且管控程度十分溫和。但恰恰是因為這個名為"保障"的改革，才是我國租賃房市場發展的第一驅動因素。在中信證券看來，對居民支付能力的支持，對承租人權益的保障，本身就在促成一個市場發育更加成熟規范。政策不再只是強行壓低租金的價格，而是對租賃行為保護和租金價格監控并重。可以看出，保租房是中國住房租賃市場的發展基石，其不僅承接了價格敏感型的客群，以價格優勢、政府監管為這部分群體的安居樂業保駕護航，同時也對行業發展起到了引導作用。對于長租公寓而言，保租房的"狂飆"，可以讓其更加聚焦于那些相對注重生活品質的客群，借助產品與服務的升級，實現品牌差異化。就目前的市場現狀而言，長租公寓在產品及服務的升級上，仍有提升的空間，即可以深挖租戶的"痛點"，構筑差異化競爭優勢，例如租戶最關注的區位和價格：·選址方面，緊鄰地鐵站、公交站等交通樞紐幾乎是長租公寓的核心"賣點"，但幾百米到1公里的距離，其實很"漫長"。租客的核心訴求，并非是離地鐵站近，而是能夠快速到達。那么，長租公寓運營商是否可以為用戶提供"擺渡車"或者類似的便捷服務？·價格方面，很多長租公寓的租金會因淡旺季而上下浮動，同時租客的談判能力也是影響價格的重要因素，這會讓租客心存芥蒂。那么，長租公寓運營商是否可以嘗試讓價格更加透明，且分檔標準公開統一，減少與租戶間的信息不對稱。在這里，邁點只是起到拋磚引玉的作用，在實際經營中，還存在更多的可升級的服務細節存在。簡而言之，長租公寓未來的發展核心，在于為租客提供更多有價值的服務，從而與保租房形成優勢互補。不過，與其他行業構筑差異化競爭力旨在實現品牌溢價不同，長租公寓的競爭力更多應該體現在出租率以及續租率等核心經營指標上。畢竟，住房租賃牽扯到民生，即使是更加注重產品及服務品質的客戶，對于價格也有一定的敏感性，在這一點上長租公寓運營商可以參考京東的做法，即基于極致服務的性價比，讓用戶在享受了安全、快捷、安心的購物體驗的同時，價格也相對合理。甚至在戰略上，長租公寓運營商應該效仿零售行業，借助規模優勢、低利潤率構筑競爭壁壘，畢竟，借助公募REITs實現"不動產+金融"的經營模式，才是長租公寓的未來，同時中國住房租賃行業的機構化率，也依然擁有較大的提升空間。此外，在保租房"狂飆"的當下，運營能力、數智化能力等"軟實力"的輸出，也是一條頗具成長性的賽道。目前，業內像樂乎、華發優生活等長租公寓運營商，均已涉足相關業務，實現了與保租房的優勢互補。04 結語當下，只是中國住房租賃行業發展的一個階段，保租房的"狂飆"，更多是為長租公寓未來的發展，奠定堅實的基礎。未來，保租房更多起到的是"民生兜底"的作用，而長租公寓，則應聚焦于產品及服務的打磨。正如全球知名管理學大師湯姆·彼得斯所言，顧客是重要的創新來源，長租公寓若想脫穎而出，應該解決租客那些真實的"痛點"，而非"隔靴搔癢"。