積極信號！龍湖提前還債，融創曲線回歸

這是我們最新推出的欄目 《地產頭條》 ，網羅每周房地產行業的大事要聞。這周，房地產行業有哪些動態？明源君幫大家匯總起來了，下面一起來看看吧。住建部最新表態，有的房企慌了2024年3月9日，住建部長倪虹在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上，回答了三個問題。當中有幾個重點值得關注：一是城市政府要用好調控自主權，現在已經充分賦予了城市調控自主權，城市政府就要扛起責任。一個半月前，住建部宣布「充分賦予城市房地產調控自主權」，現在，再度重申這個說法。目前住建部對各地方的約束，主要是限價、限購和房價問責制。“因城施策”提了很多年，但如果沒有住建部的許可，地方政府沒有權力自行取消限價與限購。所謂房價問責制，就是當一座城市的年度房價上漲5%，地方政府就要被住建部問責。從目前來看，如果房價問責制還在執行，就很難真正實現“房地產調控自主權”的下放。??????????????????二是 要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。現房銷售試點已經整整搞了十年，但目前還沒出現成功樣板。現房銷售對房企的影響有多大，地產人都很清楚，但目前來看，如果要現房銷售，首先必須深度重構土地財政與房企財務模型。簡而言之，在「土地財政」沒有找到替代方案之前，現房銷售難以真正有效地推進。三是要加快建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等專項制度。去年以來，住建部就在大力推動房屋體檢、養老金、保險制度試點了。三項制度中，最受關注還要算住宅養老金，這筆費用從哪里來？眾所周知，商品房是有專項維修基金的，主要用于房屋公共部位的維護維修及改造。建立養老金制度，其中一個重要原因，是很多老舊小區的維修基金無法覆蓋使用需要，滿足不了小區維修養護的需求。自建房更是根本不存在維修基金一說。按照目前部分城市發布的消息，住宅養老金將用于房屋體檢、購買房屋保險、公共部位維修補貼等，將由公共賬戶和個人賬戶組成。通過列入土地出讓成本、財政預算撥款和建設單位繳納、個人繳納等方式籌集。也就是說，對個人而言，商品房的住宅養老金大概率會體現在購房成本及物業管理費上。????四是對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。對于有損害群眾利益行為的，堅決依法查處，讓他們付出應有的代價。這句話住建部一年前就已經說過了，這可能意味著，今年對于恒大等暴雷企業的處置，可能會提速。杭州放開二手房限購3月14日，杭州發布新政，優化二手房限購政策，在該市范圍內購買二手住房不再審核購房人資格；優化增值稅征免年限，杭州市范圍內個人出售住房的增值稅征免年限統一調整為2年。2022年以來，杭州已經多次調整限購政策。不難發現，兩項新政均精準指向二手房領域，這與杭州二手房市場承壓、量價持續走低有關。 成交規模上，去年下半年以來，杭州二手房成交便持續在低位運行，11月由于新政成交短暫沖高，但隨即梯度回落，12月以來成交三連降，2024年2月，杭州二手住宅成交僅22.8萬平方米，同、環比均下降六成以上，前2月累計成交82.6萬平方米，累計同比轉負，下降11%。不過，全面取消二手房限購之后，杭州仍然是除京滬深以外限購最嚴的城市。這一次全面取消二手房限購，按照之前的經驗，政策效應大概能持續一兩個月，如果后續沒有政策跟進，市場又會重歸冷寂。目前來看，杭州樓市最大的問題是新房限價，一二手房倒掛，有些新樓盤搖中就能賺幾百萬。但目前杭州只取消了非核心區域的新房限價。???????????個別城市出現小陽春跡象3月恰逢“金三”傳統營銷旺季，伴隨著房企推盤積極性大幅回升，各城市“小陽春”成色幾何？據克而瑞監測，個別城市出現小陽春跡象。深圳春節后二手房市場開啟強勢復蘇。 第8周，二手住宅成交規模便回升至6.4萬平，較2023年周均增長8%，第9周成交更是進一步攀升至8.5萬平，同比正增長、較周均值增長44%的同時，還達到去年下半年以來單周次新高水平。深圳二手房市場能快速復蘇與節后掛牌量增價跌密不可分，業主對后市房價看跌，在節后紛紛采取拋售策略，掛牌量激增。 深圳新房市場節后也呈現出快速反彈，但回暖程度不及二手房 。深圳樓市在春節后出現了回升，主要由新政刺激 、居民陸續返深、多個網紅盤以價換量、價格普降等綜合作用所致，而從前端指標項目來訪、認購情況來看，“金三”成色可期，尚可維持當前市場熱度。不過若從回暖持續性來看依舊存疑：一方面二手房成交熱度能否傳導至新房存疑，當前業主普遍看空后市，降價拋售，更多是爭取快速變現，避免資產貶值，這也意味著其出售了房屋之后，短期內或將不會購置新房，因而“賣舊買新”置換需求對新房成交支撐作用相對有限。另一方面，當前新房成交復蘇不及預期，也與經濟低迷，居民購買力疲軟等現實問題密不可分，若后續無密集利好政策疊加，擴充居民購買力，2024年全年新房成交或將低于2023年。與此同時，南京樓市在春節后也出現回升，但從目前成交情況來看，回暖動力不足。南京樓市在春節后出現回升，主要是受到春節假期基數較低影響，從新房和二手房復蘇情況來看，新房韌性略強于二手，已恢復至2024年1月水平，不過與去年年末尚有差距。上海小陽春應該是較弱的一次小陽春了，僅僅比2月份的日均成交量有所上升，與去年同期相比仍然有較大差距。第二批房地產融資“白名單”開始推送據各地住建部透露，近期已開始推送第二批“白名單”。比如廣州一共116個項目入選，較第一批的47個大幅增加一倍以上。第二批報送之際，首批“白名單”項目的融資款，正陸續到位。隨著各地第二批次推送開啟，越來越多的房企項目正在“入圍”。進了白名單，就能拿到貸款嗎？某Top50房企高管表示， “各地‘白名單’項目，是由當地住建部門發起和牽頭，確定具體名單后，住建部門再邀請金融機構與項目公司接洽，如果雙方能夠達成共識，便能夠就保交樓事項再發放貸款，完成對應的融資。但是，（項目方）與金融機構溝通后，應該是對原來已經有的一些融資，借新還舊的概率會高一點。大規模的放款目前還沒有，都還在接洽過程中。?各個地方和機構對政策的理解程度不一樣，有些地方跑的快的，有些地方跑的慢，職責劃分方面可能有點亂，有些人說是盡責免責，就是項目進了“白名單”（放款）后，金融機構應該不再承擔責任，但是其內部說法又有些不一致，現在還是屬于混沌狀態。?一位房企項目層面的負責人也透露， 其實大家（對‘白名單’）的顧慮，還是在于責任的問題。 房地產行業目前的情況都清楚，如果方向明確，單個項目資產也明確，該救就應該救，但是清楚歸清楚，干起來還是有點難度的。因為借款還是要由項目公司償還，所以金融機構對抵押物，以及未來的還款來源很在乎。?盡管某項目已進入“白名單”，但具體支持方面銀行也還是會結合自身能力、風控及商業方面綜合考慮。房企迎來償債高峰期?????龍湖提前還債?今年一季度又是一波償債高峰期，據克而瑞統計，今年光是3月就有19筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為581億元，環比增長47%。部分企業發行債券3月到期情況，圖源克而瑞作為民營房企的優質代表，龍湖又一次提前償還了債務， 提前兌付了總規模為46.1億元的商業資產支持專項計劃（CMBS）。龍湖集團表示，公司2024年內行權或到期的境內信用債券僅剩5只，存續規模為60.1億元，且到期時間比較分散、無集中兌付壓力。此外，至2026年底前，龍湖集團境外已無到期美元債。3月8日，龍湖集團發布2023年業績預告，預計2023年股東應占溢利及剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利將錄得約45%至50%的下降，但在過去一年虧損房企占比約60%的情況下，龍湖集團股東應占核心溢利仍然達到百億元以上，約在112.7億元至124億元。?3月15日，龍湖集團公布了截至2024年2月的營運數據。公告顯示，2024年1月-2月，龍湖集團累計實現總合同銷售額127.6億元人民幣，合同銷售面積為90.6萬平方米。2023年代建規模增長50%融創官宣成立代建平臺低調運行一年后，融創官宣代建平臺“融者共創建管集團”。根據融者共創建管官微，融者共創是融創開拓建管業務的專業平臺，注冊地址為浙江杭州，公司定位為高端不動產綜合解決方案服務商，將深耕長三角。未來將推出研策定位、產品規劃、開發管理、營銷服務、資產運營全業務鏈服務。???目前，融者共創建設管理集團100%控股的浙江興元建設依然為其當下的核心平臺。其中，開拓的合作項目有商業代建項目和政府代建項目，目前在寧波、杭州、紹興和安徽蕪湖都有落地項目。事實上，早在去年年中，融創就正在依托代建平臺在公開土地市場主動出擊，與優質城投公司及開發商在多個城市聯合拿地，實現曲線回歸，其拒絕躺平的態勢值得肯定。根據克而瑞，目前已有超過60家房企加入賽道，并成立專門的平臺公司，打造專屬代建品牌，市場競爭越來激烈。2023年全年累計中標代建項目達357個，2021年和2022年分別為140個和238個，超2022年50%。項目主要集中在長三角，其次是珠三角，長三角代建項目數占比52.9%；珠三角占比20.2%，合計占比超過7成。中指研究院數據顯示，2023年，從代建企業新簽規模看，排名前五的企業有綠城管理、藍城集團、綠城發展、藍綠雙城和金地管理，入圍門檻1035萬平米。從代建銷售規模看，排名前五的企業有綠城管理、中原建業、藍綠雙城、綠城發展和騰云科技，入圍門檻最低82.2億元。隨著房地產行業的深度調整，地產商們將目光瞄向了代建賽道，但預期與實際總有落差。一位融者共創內部人士對界面新聞表示，代建行業也發生著深刻變化。具體看，首先，代建行業內涵發生變化，從“項目代建”到“全過程全產業鏈咨詢及管理”，需要更高度的整合，更多元的服務內容；代建行業從早期的“代建”到現在的“建管”，未來會是什么，行業還在快速變化迭代中。第二，代建市場發展催生出更多新的業態比如城市更新、不良資產處置等，對專業要求、準入門檻和復雜問題的綜合解決能力提出了更高的要求。第三，房地產企業專業化分化，資源方急需專業賦能，從傳統住宅代建到綜合體的前期定位、運營、全鏈條服務等，對代建方的專業、團隊和品牌都提出了更高的要求。資訊來源：明源地產研究院、界面新聞、觀點地產、克而瑞地產研究、德科未來城市、焦點財經Focus等????????點擊下圖，了解詳情