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          孟曉蘇:對于房地產,不能一邊做人工呼吸,一邊掐著脖子

          分類: 最新資訊 美容詞典 編輯 : 美容 發布 : 04-10

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          “現在,救市也很滑稽,看似給房地產做著‘人工呼吸’,但往上看,掐著房地產脖子的手還沒有放開,這樣怎么救市?其實,把掐著脖子的手放開,不做‘人工呼吸’,它都能慢慢緩過來?!毖葜v:中房集團理事長、“中國房地產之父” 孟曉蘇整理:中外管理傳媒 王爽責任編輯:辛國奇房地產的冷暖連帶著幾十個產業的興衰,中國房地產經歷過去幾年的寒冬,究竟能不能在2023年否極泰來?2023年4月8日至9日,由中外管理傳媒主辦的第30屆中外管理官產學懇談會在北京朗麗茲西山花園酒店舉辦,主題為:“2023:重聚?重啟?重鏈”。中房集團理事長、“中國房地產之父”孟曉蘇發表了主題演講:《房地產2023能否唱響重啟號角?》以下為孟曉蘇演講摘編:恢復“元氣”,還差32%的增長2022年12月召開的中央經濟工作會議上,提出了著力擴大國內需求,要把恢復和擴大消費擺在優先位置,增強消費能力,改善消費條件,創新消費場景。多渠道增加城鄉居民收入,支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。顯然,住房改善不僅僅是剛需住房,而是包含著第二套或者第二套以上的住房。國務院原副總理劉鶴同志講過一番話,房地產占金融資產的40%,占地方財政的50%,占居民家庭財富的60%,城鎮化在發展,房地產還有很大空間。2023年樓市能不能啟動?我認為可以。因為2022年中國新增存款17.8萬億,2023年1月又增加了6.2萬億居民存款。13個月增長了24萬億居民存款,比往年增長了1倍多。這些錢用來做什么?高層明確提出要促進消費,把擴大消費擺在重要位置,特別提出要想辦法增加低收入群體的消費能力。在2023年兩會上,政府工作報告中再次強調,要著力發展國內需求,把恢復和擴大消費擺在優先位置。今年2月房產數據已經開始恢復,3月份房產銷售額增長了17.9%。但是,從2022年的13.3萬億恢復到2021年的18.2萬億的銷售額,今年房地產還需要32%的增長才能夠補齊。房地產支柱產業的確立、動搖和再確立中國住房制度改革發生在1998年,由國家幾個主要部門組成,包括當年的國家體改委、國家計委、建設部、國家科委、中房集團。當年,我們這些人把農村改革的精神,運用于城市住房體制改革,提出了“二十年前農民一畝地,二十年后市民一套房”,就是要“讓人民群眾擁有財產”。住房制度改革取得了明顯成果,成功表現在兩個方面:一方面,解決了居者有其屋的問題。根據央行2019年統計,中國城市有房產的居民家庭已經達到了96%,平均每戶家庭有房1.5套。占城市家庭20%的低收入家庭,住房自有率也達到了90%。中國盼望了幾千年的“居者有其屋”理想,終于在共產黨的領導下,在改革開放中,通過房改逐步實現了。另一方面,房地產發展有力拉動了中國經濟發展。朱镕基總理講過,房地產業拉動了一百多個產業的發展。事實上,房地產就像老黃牛一樣拉動著中國經濟這輛車一步步往前走。正是因為看到了這些拉動作用,所以房改課題組在1999年向國務院進言,把房地產業作為國民經濟的支柱產業。2003年,我國正式確立了房地產業的支柱產業地位。1998年,中國經濟增量在世界排名中位居第七。當時,中國經濟學界普遍認為,中國會在2025年成為世界第三,2050年有可能成為世界第二。但是,房改釋放了神奇的內需動力,房改前的12年,中國平均每兩年超越一個國家。近10年,中國進一步拉大了與日本、德國等國家的差距。中國的房地產業像美國一樣,穩居第二大產業。第一大產業是制造業,包含了41個產業。如果把這41個產業細分為不同行業,房地產業就是中國第一大產業。不過,近年來,房地產是支柱產業的說法不斷遭到質疑。有人說“模仿型、排浪式消費已經基本結束”。但房地產不存在模仿型排浪式消費,老百姓買房是因為看到鄰居家買房,自己不買不好意思,才是模仿型排浪式消費。還有人說“要尋找新的經濟增長點”。但找了這么多年,也沒找著。最近5年又出現了“房地產灰犀牛說”,認為房地產是影響經濟發展的灰犀牛?!读骼说厍?》中有一句話,“人們對危機的恐懼,成為了危機本身”。在一系列政策的打壓下,房地產限購政策成為常態化政策,影響到了房地產業,影響到了相關產業和經濟。2011年起實行“限購”以來,中國經濟出現了明顯下滑。2022年,房地產銷售額從2021年的18.2萬億降到13.3萬億,丟失了5萬億。5萬億是什么規模?中國汽車市場在發展最好的年景,規模為4.6萬億;中國基礎設施建設平均每年投資4萬億;2022年,中國引進外資規模為1.2萬億人民幣。房地產5萬億銷售額的丟失,是丟了一個車市,丟了一個基礎設施建設的全年,還丟了4個引進外資的總和還多。房地產的萎縮,也讓相關產業受損。地方政府由于賣不出去地,連地方債的利息都還不起。中央從去年到今年,一再明確提出要求,發布“金融十六條”支持房地產發展。中央財辦提的問題更加核心,有關負責人提出,取消住房消費領域的“限制性政策”。我認為其他房地產政策都是非核心政策,核心政策就是取消限購,因為限購對房地產影響最大。而且,限購是在房地產過熱時期,是酷暑時出臺的措施,那時候是要開空調降溫。但現在已經是冬天了,為什么還開著空調降溫?整體上要改變過時的限購政策了,各個房間可以自己開暖氣,這就是“因城施策”?,F在,救市也很滑稽,看似給房地產做著“人工呼吸”,但往上看,掐著房地產脖子的手還沒有放開,這樣怎么救市?其實,把掐著脖子的手放開,不做“人工呼吸”,它都能慢慢緩過來。厲以寧教授曾經講過《水滸傳》第8回的故事,林沖帶著枷鎖跟洪教頭比武。解開枷鎖后,林沖只需要一個回合,就把洪教頭打翻在地?,F在,希望中國經濟盡快起飛,希望中國經濟能夠恢復到原來的發展狀態,不希望經濟發展落后于印度、越南,那就不要讓林沖帶著枷鎖比武。新發展模式的核心是完善住房雙軌制什么是房地產新發展模式?我認為新發展模式的核心,一是重構住房雙軌制,一是租購并舉。25年前的房改方案設計是住房雙軌制,即市場供應商品房,政府提供廉租房。多年以來,我們秉持房改精神,在雙軌制中特別重視保障商品房建設。但是在很長時間里,有關部門忽視了保障房的建設。甚至有一段時間,有關部門認為光靠市場就能解決所有問題,所以提出了“3+2政策”,切小戶型,降低總房價。他們認為,老百姓四斤的龍蝦吃不起,一斤的龍蝦總能吃得起吧!他們認為老百姓只需要吃龍蝦,不知道老百姓要吃的是野山雞燉蘑菇、大蔥炒雞蛋。他們不知道老百姓需要的是保障房。但保障房的需求,靠降低總房價是做不到的。而且,多年不建保障房,還把其他部門的政策引偏了。1994年通過的《城市房地產管理法》規定,土地供應方式有拍賣、招標和協議出讓三種方式。但2004年,土地管理部門和監察部門一律取消土地協議出讓,即“8·31大限”政策。近年來,國務院大力抓保障房建設,建設了3000多萬套保障房,解決了不少問題。但還要看到,一些地方政府將保障房建在小縣城,大城市將保障房建在遠郊區。保障房建設完成了套數目標,但是不好“用”。在解決房地產的問題上,我們曾經把主要精力放在打壓商品房上,導致了本來商品房這顆牙沒什么病,結果糊涂醫生專門跟商品房這些好牙過不去,拿起鉗子一顆顆拔掉。之前,部分央企、國企違背了國務院要求的“退出競爭性房地產領域”,紛紛涌入市場,把高價地轉化為高價房,賣給城市的低收入群體,導致保障房建設卻成了“瘸子打圍——坐著喊”,因為誰都沒有好腿。過去,中房集團每年開“年度會議”,召集兩三家企業來參加,就可以解決部分房價上漲問題。因為一個城市只要有一家國有企業房價不高,就能壓住其他企業的房價。但后來沒有中房集團了,現在房價問題讓我們傷透了腦筋。近年來,我重提住房雙軌制,呼吁完善中國住房保障體系。而且,不懈呼吁讓央企、國企回歸保障房。國資委新任主任明確提出,央企的功能是戰略安全、產業引領、國計民生、公共服務。保障房建設涉及產業引領、國計民生、公共服務,符合央企應該發揮的作用。所以,我認為需要恢復全國性保障房集團化央企的作用,來指導各地的保障房建設,這樣才能讓保障房在全國迅速鋪開。保障房要建到多大的比例?按照當年房改的設計和朱镕基總理的要求,能夠覆蓋50%的城市家庭。凡是享受過房改政策的“老人”,都屬于這50%,但年輕人和新市民也應該享受一次。多措并舉,先解決居者有其屋的問題。等年輕人和新市民有錢了,如果他們愿意購買所居住的房屋,應該允許他們購買,因為沒有哪個機構能夠承擔這么大的持有比例。可以通過補足差價,讓這些房子進入到商品房市場,從而讓現在的新市民和年輕人跟上共同富裕的步伐,走上共同富裕的道路。(根據演講內容整理,未經本人審閱)

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