房產稅，專家提免征面積，超出面積或每年12000元

房產稅的腳步逐漸逼近，無疑成為了近兩年來房地產行業最為矚目的焦點。對于廣大渴望購房的剛需群體而言，房產稅猶如破曉的第一縷陽光，寄托著他們深切地期待房價下跌的愿望。面對當前房價依然高企的現實，人們希望房產稅能成為推動房價回歸理性的有力杠桿。據統計數據顯示，截至2023年12月，盡管房價已經歷了兩年多的調整，但全國平均房價依然高達9600元/平方米。這意味著房價的下跌僅僅回歸到了2020年的水平，并未實現實質性的大幅下降。上海易居研究院的調查數據更是揭示了房價與收入之間的巨大鴻溝。截至2020年底，全國100城和50城的平均房價收入比分別高達9.2和13.3。這意味著，在房價收入比最高的地區，一個家庭需要不吃不喝工作13.3年才能購買一套房子。與國際上通常認為的合理平均房價收入比5相比，我國100城的平均房價收入比顯然偏高。自2016年9月開始實施樓市調控政策以來，雖然房價有所調整，但從2017年底到2020年底，全國平均房價仍從7614元/平方米上漲至9860元/平方米，三年間漲幅達到2246元/平方米，年均漲幅高達9.83%。然而，自2023年以來，房價普遍出現下跌趨勢，許多城市和地區的房價都出現了明顯的回調。更重要的是，現在大多數人對于房價上漲的預期已經發生了根本性的轉變。隨著各地救市力度的加大，過去幾年樓市調控的效果開始顯現，房價下跌的趨勢已經確立，人們的觀念也在潛移默化中發生了變化。很明顯，目前我國房價目前仍處于高位，過去2年房價下跌有限，對于廣大民眾來說，房價的微小調整幾乎可以忽略不計。在現行的樓市政策下，房價的大幅下跌變得異常艱難。這些政策旨在穩定房價，但尚未觸及炒房客的核心利益。并且現如今，樓市調控的方向已從限制轉向救市，就算過去的限購政策對于那些已大量投資房產的投資者來說，其影響相對有限。然而，房產稅的實施將徹底顛覆這一現狀。房產稅是針對房產持有者所征收的稅項，意味著房產持有量越大，所需繳納的稅款也越多。這將極大增加投資者持有房產的成本。考慮到投資者購買房產的主要目的是追求利潤，一旦持有成本超出預期收益，投資房產將變得不再具有吸引力。屆時，投資者不僅可能停止增加房產投資，甚至可能選擇拋售現有房產。正因為房產稅具有這樣的巨大潛力，人們對它的出臺寄予了極高的期望，期待它能有效降低房價。關于房產稅的出臺時間，雖然已討論了多年，但近年來相關消息愈發頻繁。例如，財政部部長劉昆在《經濟日報》上再次強調“積極穩妥推進房地產稅立法和改革”；還比如2022年財政部聯合住建部等四部門負責人召開了房地產稅改革試點工作座談會，廣泛聽取各方意見。這些動態均表明，房產稅不僅真實存在，而且其出臺前的準備工作正在穩步推進中。更為關鍵的是，房產稅試點即將啟動，預示著房產稅正式出臺的時間已經不太遠了。近年來，房產稅的實施成為了熱議的焦點，不少知名專家和學者紛紛對此發表觀點。其中，著名經濟學家任澤平預測，房產稅有可能在接下來的五年內，即“十四五”規劃期間內得以實施。然而，經濟學家馬光遠對此提出了疑問，指出“十四五”規劃建議中并未明確提及房地產稅，這是否暗示著未來五年內，房地產稅不會納入立法議程？對此，我持有不同看法。我認為，接下來的五年，將是推出房地產稅的理想時機。一旦錯過，未來可能會面臨更大的挑戰。中國經濟周刊最近發表了一篇題為《專家：房地產稅或年底前出臺試點政策，稅率或不超過1%》的文章，文章明確指出：房產稅試點的推出已不再是遙不可及的夢想，而是正在進入實質性的推進階段。年底前出臺試點政策的可能性非常大。這是權威媒體首次對房產稅的實施時間進行明確預測，充分顯示了房產稅出臺前的各項準備工作已經基本完成。現如今，關于房產稅是否應廢除的爭論已經漸漸平息，因為該稅種預計在未來五年內會正式落地實施。隨著房產稅實施日期的逐漸臨近，廣大民眾開始聚焦于其稅率問題，擔心它會給自己的經濟生活帶來更多壓力。特別是那些正在償還房貸的剛需購房者，他們的生活負擔已經很重，因此對房產稅的即將實施感到十分憂慮。但實際上，這種擔憂是多余的。因為房產稅的主要調控對象是多房產持有者，對于剛需家庭的影響相對較小。這一點在新華社發表的《房地產稅改革多個重難點待解》一文中也得到了明確指出：房地產稅應設立免征面積。對于剛需購房者而言，居住條件在平均水平以下的居民在保有環節上將繳很少的稅甚至無需納稅，再加上綜合稅制下房地產交易環節稅費的大幅清理或廢止，中低收入水平居民將會實質受益，一定程度上有助于剛需型需求的實現。房產稅新策略的輪廓逐漸清晰，似乎不太可能以普通家庭為中心，而是傾向于實施免征面積制度。這意味著，只要家庭房產面積在特定范圍內，他們便能夠豁免房產稅。財稅專家張學誕提出了一種務實且合理的構想：為每個家庭劃定40平方米的免稅面積，并實行漸進式稅率（0.2%~1.2%）。根據張專家的設想，一個典型的三口之家將享受到高達120平方米的免稅優惠。換言之，只要他們的住宅面積不超過這個標準，他們將無需支付房產稅。鑒于120平方米足以覆蓋大多數家庭的居住需求，即便有些許超出，由于超出部分的稅率相對較低，房產稅的負擔也將變得微不足道。然而，對于那些擁有眾多房產的投資者而言，這一政策或許會帶來不小的沖擊。他們的房產數量越多，所需承擔的房產稅也將相應增加。以一位投資者為例，假設其持有的超出面積達到1000平方米，按照目前每平方米1萬元的市值計算，超出的房產總價值便高達1000萬元。若按照1.2%的稅率征收房產稅，則該投資者每年需繳納高達12萬元的稅款。即便是100平方米的超出面積，每年也需要支付2000元至12000元的房產稅。由此可見，隨著房產稅政策的逐步實施，那些擁有多套房產的投資者將面臨日益增重的稅務負擔。而對于真正有購房需求的家庭而言，這一政策無疑是一大利好消息。因此，建議那些房產持有量較大的投資者提前規劃，適時減少不必要的房產持有，以應對未來可能到來的房產稅壓力。而對于廣大普通購房者來說，他們可以放心，房產稅政策不會對普通家庭造成誤傷。