“保交付”的大變局，聊聊青島樓市的安全邊際！

這幾天，全國兩會是熱點(diǎn)。而政府工作報告對房地產(chǎn)的表述，依然為行業(yè)所高度關(guān)注。很多人已經(jīng)感受到了，核心點(diǎn)就是保交付。今年的政府工作報告，房地產(chǎn)再次被列入“防風(fēng)險”任務(wù)板塊。目前，房地產(chǎn)的出清仍未完成，部分房企仍陷于流動性困境中。防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險，依然是今年的重點(diǎn)工作之一。“健全風(fēng)險防控長效機(jī)制”。這樣表述，也是首次出現(xiàn)在政府工作報告中。無論是融資協(xié)調(diào)機(jī)制，還是“健全風(fēng)險防控長效機(jī)制”，落腳點(diǎn)都是交付和民生。融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立，對于緩解房企的資金緊張狀態(tài)能起到效果。隨著資金到位，項(xiàng)目建設(shè)也會加速推進(jìn)，“保交付”成效將隨之得到增強(qiáng)。當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)紓困，對于房企來說，只能解一時之急，并非長久之策。1、“大洗牌”之后的交付力比拼對于青島樓市來說，也是如此。近年來，傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)展模式遭遇瓶頸，行業(yè)深度調(diào)整，優(yōu)勝劣汰的“大洗牌”空前加速。過去，外來房企借助高杠桿、高周轉(zhuǎn)，攻城掠地，不斷沖擊千億規(guī)模，這兩年受困之后，一切戛然而止。部分房企爆發(fā)流動性危機(jī)，資金鏈斷裂屢見不鮮，大型房企也未能幸免。如此背景之下，房企究竟如何“取信于人”？當(dāng)前市場之中，購房者對于什么最看重？這兩個問題的答案是一樣的，那就是“交付力”！在房地產(chǎn)市場調(diào)整周期，信心比現(xiàn)金更重要，當(dāng)下各大房企對于交付完成情況以及交付力的提升都給予了高度重視，交付力已經(jīng)成為贏得購房者、金融機(jī)構(gòu)、政府等各方信任的核心能力。以西海岸最為火爆的靈山灣板塊為例。前幾年，十多個樓盤扎堆競爭，當(dāng)時各房企的重心多是以產(chǎn)品賣點(diǎn)出發(fā)，做各種承諾，甚至以打折促銷的噱頭，來拉攏客戶。也就是說，側(cè)重點(diǎn)都在前期營銷層面，而完全忽略了后期兌現(xiàn)力和交付力。后來，大家看到了，有些大牌房企爆雷，導(dǎo)致項(xiàng)目停工，靈山灣也有多個這樣的案例，讓業(yè)主們倍感傷心、無奈。這時候，大家才恍然大悟，所謂的大牌房企，并不一定能帶來好的住宅。而且有些外來房企并沒有深耕打算，差的直接扔下爛攤子，稍好一點(diǎn)的把房子蓋起來，產(chǎn)業(yè)和配套遲遲無法兌現(xiàn)。而穩(wěn)扎穩(wěn)打的本土企業(yè)中堅(jiān)力量，扎扎實(shí)實(shí)做產(chǎn)品，不一味的追逐規(guī)模和營業(yè)額，近些年，再次受到購房者青睞，憑借一以貫之的口碑和穩(wěn)定性在逆周期中脫穎而出。從全國市場看，濱江集團(tuán)是這樣的優(yōu)秀代表，深耕杭州。從青島市場看，實(shí)際上，青島多個區(qū)域也有典型代表。都說“與其聽一家房企說什么，不如看它做什么”。在保交付成為社會性話題的當(dāng)下，青島有多個本地企業(yè)沒有辜負(fù)當(dāng)?shù)刭彿空叩钠谕６覐?023年青島新房排行榜來看，本土實(shí)力派企業(yè)憑借本土優(yōu)勢以及產(chǎn)品深耕，與全國地產(chǎn)大鱷分庭抗禮之勢愈發(fā)明顯，而這也是房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)大洗牌后，青島市場呈現(xiàn)出的一大新變化。2、深耕＋提前交付，優(yōu)秀本土還真不少當(dāng)高杠桿、快周轉(zhuǎn)的時代一去不復(fù)返時，他們憑借著雄厚的資金實(shí)力，奮力前行；當(dāng)邊緣小房企被淘汰殆盡、眾多品牌房企按兵不動時，他們不忘對這座城市的熱愛，堅(jiān)守市場，扛起保交付的大旗；當(dāng)整個行業(yè)萬籟俱寂、萬馬齊喑時，他們保有初心，持續(xù)在地產(chǎn)行業(yè)潛心鉆研，并且引領(lǐng)產(chǎn)品力的全面回歸……接下來，咱們一塊聊一下本土企業(yè)的一些經(jīng)典案例。城陽夏莊板塊，鑫江集團(tuán)，低調(diào)深耕多年，品質(zhì)小區(qū)不少。海信，自然不在話下，去年還是青島NO.1。魯信也是類似，交付品質(zhì)持續(xù)好評。前幾天，房師傅路過靈山灣板塊，感慨萬千。鑫苑的某個項(xiàng)目，已經(jīng)低調(diào)改名了；實(shí)地某盤也是改名了，延期中；某知名房企的部分地塊持續(xù)停工中。相反，青島幾個本地企業(yè)卻默默堅(jiān)守著，比如，華新園和中聯(lián)建業(yè)。去年下半年，房師傅去過一次中聯(lián)云裳，當(dāng)時施工正忙碌，是主體施工。這次再次路過現(xiàn)場，肉眼可見變化很大：住宅外立面已經(jīng)初具顏值，旁邊的商業(yè)配套和產(chǎn)業(yè)樓工期同步。眾所周知，靈山灣板塊配套產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的項(xiàng)目比較多，很多企業(yè)都是選擇“先易后難”，先施工住宅，再慢慢建產(chǎn)業(yè)或者商業(yè)配套。而中聯(lián)建業(yè)，則是一碗水端平，并沒有一味追求偏住宅，輕配套。還有一個細(xì)節(jié)，配套的這4.5萬平商業(yè)，將和住宅一起提前交付。這些商業(yè)將由中聯(lián)持有運(yùn)營。這從側(cè)面也能看出，中聯(lián)深耕的決心和舉動。這個細(xì)節(jié)，也是中聯(lián)云裳和其他樓盤的不同之處。多數(shù)樓盤，會把住宅和商業(yè)先后賣出去，然后撤出。之前，靈山灣這樣的情況就存在，不一一舉例了。再看施工進(jìn)度，目前項(xiàng)目門窗安裝完畢，室外管網(wǎng)鋪設(shè)已近尾聲，接下來就要啟動景觀及綠化施工。可以確定的是，中聯(lián)云裳要提前交付了。對于購房者來說，可以關(guān)注一下這個項(xiàng)目。除了交付力，中聯(lián)云裳的產(chǎn)品系也比較豐富，有面向剛需、剛改客群的洋房，有面向高端改善客群的疊拼。可選擇面很寬。這個板塊內(nèi)的華新園也是準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)，為這兩家本地房企點(diǎn)個贊。當(dāng)然，西海岸本土企業(yè)里面，康大、瑞源等也有不俗表現(xiàn)，就不展開細(xì)說了。3、「本土力量」崛起，這是利好！咱們再次回到交付這個主題。樓市跌宕起伏的當(dāng)下，為什么”保交付“、“提前交付”如此備受重視？樓市大環(huán)境中，停工、延期、爆雷連綿不絕，提前高品質(zhì)交付，不僅是開發(fā)商實(shí)力的展現(xiàn)，對于業(yè)主而言，是安全上岸的“定心丸”，不僅意味著可以早日住上新房，更能減少等待交房時的生活成本。但提前交房，尤其是保質(zhì)保量的提前交付，看似簡單實(shí)則不易，對開發(fā)項(xiàng)目的工期、資金、質(zhì)量把控及管理環(huán)節(jié)，都提出了更高的要求。很多青島本土企業(yè)能夠做到“提前預(yù)期交付”，離不開企業(yè)雄厚的資金實(shí)力、良好的組織架構(gòu)、高效的協(xié)同能力、嚴(yán)苛的質(zhì)量把關(guān)等等，全部環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，才得以大大提高工程進(jìn)度，保障項(xiàng)目得以提前交付。就拿中聯(lián)為例，它不僅僅是地產(chǎn)公司，更是一家多產(chǎn)業(yè)化的本地企業(yè)。除房地產(chǎn)開發(fā)之外，還有不動產(chǎn)運(yùn)營、運(yùn)動健康產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，而且集團(tuán)還有酒店公寓運(yùn)營管理、高端物業(yè)管理、投資發(fā)展等。客觀說，本土企業(yè)在營銷傳播層面，確實(shí)不如那些品牌房企那樣信手拈來。本土企業(yè)，更多的是低調(diào)、深耕。比如，西海岸的中聯(lián)和府、中聯(lián)云裳，都是把重心放在推進(jìn)工程進(jìn)度，保質(zhì)保量封頂后，再低調(diào)開盤，扎實(shí)做項(xiàng)目。尤其是中聯(lián)和府，開發(fā)區(qū)豪宅代表，規(guī)劃設(shè)計很用心，最終呈現(xiàn)實(shí)景勝過效果圖。再早之前，嶗山中聯(lián)依山伴城也是按期交付、如約呈現(xiàn)。不盲目追求規(guī)模，但做的每一個項(xiàng)目都是百分百付出。眾所周知，這幾年房地產(chǎn)市場不景氣，很多開發(fā)商只有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，當(dāng)房子不好賣的時候，深陷其中，導(dǎo)致資金緊張、項(xiàng)目延期等。但是，有些多元化發(fā)展、深耕區(qū)域的本地企業(yè)，在這時候，顯現(xiàn)出優(yōu)勢了。青島樓市也是如此。在談交付“色變”的今天，深耕青島的多個本土企業(yè)，經(jīng)受住了考驗(yàn)。這對青島購房者來說，算是莫大安慰了。