綠城用對了三種“力”

優質房企如何過冬，是筆者近年來一直在觀察與思考的事情。房地產業巨大的浪潮起伏已經嚇退甚至擊倒一些人，顯然，曾經的游戲規則已經不適合新的經營邏輯。幾乎近5年的時間，房企說得最多的一個詞，便是“穩中求進”，“進”似乎是“穩”的唯一佐證。直到飽受多重沖擊的2020年至2022年，那些真正“穩”的企業，才迅速脫穎而出。綠城中國是房地產業近年來為數不多逆勢穩進的企業，銷售排名從2019年的第11位，到2020年的第8位，持續上升至2021年的第7位和2022年的第4位。伴隨穩步前進，這家企業在也從2019年至2021年的“提速期”、2022年的“提效期”，全面進入2023年“提質期”。綠城中國于3月28日召開2022年業績發布會，觀察其近年來的發展軌跡不難發現，其逆勢穩進的背后，有著很清晰的底層邏輯與結構力。物理學說起結構力會關注兩個東西：極限點穩定與分支點穩定。綠城中國在產品、投資、財務、銷售等多個支點上都形成了穩定的結構力，并且在財務支點中的多個極限點都保持自律與穩定，以此推動企業自身不斷增強張力，同時在市場出現分化起伏臨界點時也表現出強大的抗壓力與平衡力。01寒冬中的張弛力從2022年甚至早幾年的各項數據指標來看，綠城中國已然是地產行業頂部企業了。2022年，綠城中國收入總額1272億元，同比上年增長27%，凈利潤89億元，同比上年增長16%；銷售總額位居全國TOP4，自投銷售額位居全國TOP8，自投權益銷售額位居全國TOP11；回款率高達102%。之所以交出如此優異成績單，是因為綠城中國在宏觀行業分野、中觀企業進階、微觀產品精進提升等各個層面都極其堅守與自律，在變幻莫測的商業環境中，這是建立在看清形勢變化之上的一種選擇，在保持固有優勢與尋求新方向中找到了最大公約數：不盲目不貪求，做好確定的事，積極應對不確定的事，將已經做好的變得更好，將想要做好的努力做好。首先，面臨這一輪房地產業變革周期中的分化，綠城中國堅挺在行業頭部：在市場分化中，聚焦一二線城市，在資源分化上獲得大量銀行境內外投資者的資源支持，在企業分化保持優質的股東結與穩健經營的基本面，使其在各類橫向比較的經濟指標中處于第一陣營。另外，綠城中國利用頭部陣營實力與優勢不斷提高自身效能。在投資方面，綠城中國持續聚焦，提質增效，深耕一二線城市，重點發力北京上海杭州等核心城市，兩者投資占比分別高達92%和82%；同時持續聚焦住宅領域，提高轉化回款，項目銷售當年的轉化率由2020年的15%升至2021年的21%，再度升至2022年的48%；提高轉化速度的同時也注重保持增厚利潤，項目凈利率由2020年的57%升至2022年的69%。與此同時，綠城中國持續在“最懂產品”與“最懂客戶”上尋求極致與匠心。以此為原點，其2022年的“一號工程”產品品質持續獲得市場認可，在中指院、億翰智庫、克而瑞三家權威機構的行業產品力評測中榮獲第一，并獲54項國內外設計獎項；在“一號標準”客戶滿意度層面，其在”2022中國房地產顧客滿意度調查”中以90.2的高分領跑行業，獲得15城滿意度第一，10城忠誠度第一；并且堅持“零延遲+高品質”，高質量交付197個項目，服務超14萬戶家庭，為進一步確保交付，2022年竣工面積較上年增長35%。在大環境不確定性更多的情況下，自律的心態，清晰的邏輯，穩健的打法，適時的突破，使得綠城中國在激烈的競爭中打開更多有利的局面，助力其品牌價值與市場認可度更上一層樓。02財務中的結構力如果說2022年的各項經營指標說明綠城中國守住了基本面，并且鞏固了自身優勢，那么其背后合理穩健的財務結構與經營理念則是強力支撐所在。財務的結構力，事關一個企業的健康，以及未來長跑的潛能。換句話說，即便兩個企業當前經營業績相差不大，但其背后財務結構不同，未來某個時候或者某一階段也會呈現出巨大差異。綠城中國2022年的主要財務數據上升明顯。除上述營收與凈利潤雙雙增長以外，股東應占核心凈利潤也由2021年的57.65億元增長至2022年的64.14億元，同比增長11.3%，這是實實在在的股東回報。再看綠城中國的整體財務結構，持續優化，這也足以說明綠城中國在財務上的自律。其中，短債金額由2020年的325億元降至2021年的321億元以后，進一步降至2022年的269億元，相應的短債在總債務中的占比也由2020年的27.3%降至2021年的25.1%。進一步降至2022年的19.2%，短期債務壓力得以進一步釋放。同時，經營現金流的持續增長又表現出給力的對沖，由2020年的-31億元變為2021年的59億元，進一步增長至2022年的146億元。在這個過程中，綠城中國的融資成本也由2020年的4.9%持續降低至2022年的4.4%。其中，2022年境內公開發債平均發行期限2.18年，相比2021年增長0.43年，平均利息成本3.43%，相比2021年的3.55%進一步下降；境外全年融資9.5億美元，涵蓋首筆綠色債券4.5億美元、高級美元債、內保外貸、雙邊貸款等，并提前償還6.3億美元銀團及雙邊貸款，歸還5億美元永續債，且永續債將在2023年內清零。此外，綠城中國在行業“三道紅線”上高度自律，2022年現金短債比1.7，與2021年持平，剔除預收賬款后的資產負債率70.3%，較2021年降低0.2個百分點，凈資產負債率62.6%；在內部“三道紅線”上尋求正向發展，第一道紅線是KPI，必須完成；第二道紅線是要求全國11個區域公的現金流都為正，第三道紅線是要求11個區域公司的利潤都為正。短期債務壓力減輕，經營現金流回正，境內外融資暢通，內外指標正向健康，這四個要素足以讓綠城中國更加輕盈健康地馳騁資本市場，對沖市場的不確定性與行業的變革洗牌。對此，標普、穆迪等國際評級機構均展望為“穩定”。03長跑中的掌控力綠城中國每年都會針對大勢與自身實際情況提出發展關鍵詞，其2023年的關鍵詞是“全品質、高質量、可持續”，其2023年的目標是：規模動態守住TOP10，盈利進入第一梯隊，隨變而變，動態刷新，打造行業特而美，努力提升股東回報。對此，2023年綠城中國提出“高質去化、精益管理、補強能力、穩健發展”的工作主線，相應的工作要求則是：經營結果為導向，利潤提升為目標，現金安全為底線。這就要求其在投資、產品、服務、運營、財務等各個方面持續堅守底線與品質，充分發揮各個支點的穩健結構力。事實上，對于未來目標的實現與各項指標的增長，綠城中國也是極具底氣與掌控力的，可以作證這一點的是：截至2022年12月31日，綠城中國累計已售未結轉的金額還有3245億元，其中權益部分是1846億元。最起碼未來兩年，綠城的盈利前景還是比較明確的。可以看到，綠城中國是一家愿意重復做好一件事的企業，耐心且自律，通過不同層面與不同尺度的發力改善了自身處境與競爭局面，因此可以預見，其目前所具備的寒冬中的張弛力、財務中的結構力、未來長期的掌控力，足以支撐它跑得更遠。