帶押過戶：終結年息25%的贖樓貸？

來源：unsplash近日，北京存量住房市場迎來新利好：3月31日起，北京將實現存量房“帶押過戶”，即二手房交易中，經原貸款銀行同意的情況下，二手房買家無需先還清貸款即可過戶二手房。36氪了解到，目前北京二手房市場“帶押過戶”還未實現第一單交易，但根據銀行與房產中介此前的實驗性操作：一套房產從網簽到過戶只用了12天時間，比過去解押過戶至少節省了兩周。此舉不僅簡化了房產交易流程，更能夠降低交易成本，較大程度上規避房產交易中的金融風險和交易糾紛。特別是對于提供高息“贖樓貸”的所謂金融中介，其市場需求面臨收縮。實施細則尚未落地多位北京房產中介經紀人及國有大行按揭貸款業務人員對36氪表示，截至4月4日，其所在機構還未受理此類交易，其中房產中介也還未針對具體操作流程將實施細則給到經紀人。根據新政規定，不同于其他城市采取的公證后解抵押、設置專門低息“過橋貸”機構等方式，北京能夠實現新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。“帶押過戶”分為同行貸款購房和跨行貸款購房兩種模式，同行貸款購房操作相對簡單：買方申請貸款后，銀行自主審批，如首付款和貸款金額之和不足以結清賣方貸款，賣方需向銀行補齊差額部分，買方將首付款交至約定的監管賬戶即可。跨行操作則需要雙方貸款銀行通過北京金融綜合服務網交互信息，未接入北京金融綜合服務網的銀行，需要通過事前約定方式交互信息后再完成后續交易。房產及按揭貸款信息的拉通是帶押過戶執行的關鍵。國有大行房貸客戶經理對36氪表示，除部分外資銀行外，目前北京區域的大多數銀行都已經接入北京金融綜合服務網。沖擊高息“贖樓貸”在“帶押過戶”政策落地前，對于賣家貸款未還完，且手中無足夠流動資金立刻償付貸款的情況，一般有兩種處理方式：由中介方提供擔保，以買家首付款（不足的話可由賣方補齊）解除賣方質押，再進行過戶流程，雙方需簽訂擔保合同，中介方面收取一定的手續費。而另一種方式則是賣家向金融機構尋求“過橋資金”，即“贖樓貸”，借貸償還貸款后再賣房交易。36氪獲悉，市面上多家中介機構工作人員可以為這樣的服務牽線，利率一般為十天之內日息萬分之六，超過十天，日息則為萬分之七，換算下來年利率達到25.5%。多位業內人士對36氪表示，北京“帶押過戶”新政的落地，或將大幅縮小“贖樓貸”業務的市場規模。新政下，只有借款償還公積金貸款的需求才需要用到“贖樓貸”。實驗：從網簽到過戶只用12天根據新政通知，“帶押過戶”需滿足4個條件：一是本市個人二手房交易；二是買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房；三是賣方未結清的貸款必須是商貸，或是已經還清公積金貸款部分的組合貸；四是所交易的住房在轄內商業銀行僅存一次有效抵押。有房產中介表示，其中第二條和第三條相對嚴格，因此目前其所在中介北京區域公司還未有這類業務落地。上述客戶經理也對36氪表示，目前公司層面已經在3月31日發文后正式開通“帶押過戶”業務，但目前并未有客戶實際操作。其同時透露，2023年初，曾有中介與大行合作，實驗性操作過首例同行“帶押過戶”業務。北京鏈家方面對36氪表示，2022年10月，北京已經開始針對“帶押過戶”進行小范圍的試點，其操作的第一單此類交易是與建行合作，屬于“同行帶押過戶”，于11月12日完成。這套房產從網簽到過戶只用了12天時間，比過去解押過戶的操作至少節省了兩周。北京鏈家相關負責人介紹，目前北京鏈家正在與銀行、不動產中心溝通完善相關流程和協議，并做好全面的風險排查。等流程和協議確定之后會梳理一套系統操作指引給到經紀人。2022年起，多地均開始落地“帶押過戶”政策。中指研究院數據顯示，2022年以來，全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，多個省會城市和計劃單列市在列，如深圳、濟南、大連等。目前各地“帶押過戶”主要分為個人業務和企業業務，個人業務居多，主要針對二手住宅交易。有媒體報道稱，早在2016年11月，成都就試點執行了二手房“帶押過戶”業務。而涉公積金貸款的“帶押過戶”，目前在青島、大連、無錫等全國多個省份也已經跑通。作者｜詹方歌